Danıştay 6. Dairesi 2021/7803 E. 2021/9514 K.

Özeti: Davada Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesi kapsamında imzalanan arsa ve tesis karşılığı konut sözleşmesinin uygulanması sırasında uğranıldığı ileri sürülen maddi zararın, idareye başvuru tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tazminine karar verilmesi istenilmiştir. Uyuşmazlıkta görevli yargı yerinin belirlenebilmesi için, uyuşmazlığa konu sözleşmenin, idari sözleşme niteliğinde olup olmadığının belirlenmesi gerekmektedir, Dava konusu sözleşme bu açıdan ele alındığında, dava konusu sözleşmenin Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesinin gerçekleştirilmesi kapsamında İmzalandığı, yani bir kamu hizmetinin yürütülmesi amacı ile imzalandığı, sözleşmede davalı Belediye Başkanlığına tek taraflı fesih ve iptal yetkileri tanındığı, idarenin üstün hak ve yetkilerinin bulunduğu bir sözleşme olduğu, dolayısıyla tarafların serbest iradeleri ile anlaşmaları niteliğinde olmayıp, idari sözleşme niteliğini taşıdığı sonucuna varılmıştır. Bu itibarla, İdari nitelikteki sözleşmeye uyulmadığı iddiası ile açılan tazminat davasının idari yargı yerinde görülmesi gerekmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ :

Dava konusu istem: Ankara İli, Mamak ilçesi, Altıağaç - Karaağaç - Hüseyingazi Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesi kapsamında imzalanan arsa ve tesis karşılığı konut sözleşmesinin uygulanması sırasında uğranıldığı ileri sürülen 1.000,00 TL’lik maddi zararın, idareye başvuru tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tazminine karar verilmesi istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının Özeti: Ankara 6. idare Mahkemesinin 09/03/2021 tarih ve E:2021/439, K;2021/489 sayılı kararında; bakılan davanın, tarafların arasında imzalanan özel hukuk sözleşmesinden kaynaklandığı, bu kapsamda davacı ile davalı idare arasında imzalanan sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlığın adli yargının görev alanına girdiği sonucuna varıldığından davanın görev yönünden reddine karar verilmiştir.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ SELÇUK ACAR'IN DÜŞÜNCESİ: Danıştay Başsavcılığı’nın kanun yararına temyiz İsteminin kabul edilerek, İdare Mahkemesi kararının 2577 sayılı Kanun’nun 51. maddesi uyarınca, hükmün hukuki sonuçlarına etkili olmamak üzere kanun yararına bozulması gerektiği düşünülmektedir.

DANIŞTAY BAŞSAVCISI ABDULKADİR ATALIK'IN DÜŞÜNCESİ: Davacı tarafından, Altıağaç - Karaağaç - Hüseyingazi Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesi kapsamında imzalanan arsa ve tesis karşılığı konut sözleşmesinin uygulanması sırasında uğranıldığı ileri sürülen 1.000,00 TL'lik maddi zararın, idareye başvuru tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tazminine karar verilmesi istemiyle Mamak Belediye Başkanlığına karşı açılan davanın görev yönünden reddi yolunda verilen Ankara 6. İdare Mahkemesi Hakimliğinin 09/03/2021 gün ve E:2021/439, K:2021/469 sayılı kesin kararının; davacı tarafından, kanun yararına temyiz edilmesi istemiyle Başsavcılığımızı bilgilendiren dilekçe üzerine konu incelendi:

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 51‘inci maddesinde, "niteliği bakımından yürürlükteki hukuka aykırı bir sonucu ifade eden" kararların kanun yararına temyiz olunabileceği belirtilmiştir.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı" başlıklı 73. maddesinde; "Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden, inşa ve restore etmek, kentin  tarihi ve kültüre! dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca bu yönde karar alınması şarttır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile İlişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.

Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde üçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikte görüşülür ve karara bağlanır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredir. Devredilen bu gayrimenkuller için Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, tahsil edilenler ise iade edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı işlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir. (Ek cümle: 10/9/2014-6552/122 md.) Anlaşma sonucu belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller haczedilemez, 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak ait yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait İnşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları İnşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz.

Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır.

Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; İmar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre İşlem yapmaya yetkilidir.

Büyükşehirlerde büyükşehir belediye meclisinin, il ve ilçelerde belediye meclislerinin salt çoğunluk ile alacağı karar ile masrafların tamamı veya bir kısmı belediye bütçesinden karşılanmak kaydıyla kentin uygun görülen alanlarında bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapılabilir. Cephe değişikliği yapılacak binalarda telif hakkı sahibi proje müelliflerine talep etmeleri hâlinde, değiştirilecek cephe veya cephelerin beher metrekaresi için bir günlük net asgari ücret tutarını geçmemek üzere telif hakkı ödenir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi hâlinde, büyükşehir belediyesi içindeki ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde bu fıkrada belirtilen iş ve işlemleri yapabilir.

Bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları için yapılması gereken iş, işlem ve yetkilendirmeler, kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara göre yapılır.

Büyükşehir belediyelerince, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen alanlar ile 5368 sayılı Kanuna göre yenileme alanı ilan edilen alanlarda veya bu Kanunun 75 inci maddesine göre kamu kurum ve kuruluşları ile protokol yapmaları hâlinde, büyükşehir belediye meclisi kararı ile, yıkılan ibadethane ve yurtların yerine veya İhtiyaç duyulan yerlerde ibadethane ve yurt inşa edilebilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu İdareleriyle 75 inci madde çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Bu Kanunun konusu ile ilgi hususlarda Başbakanlık Toplu Konut idaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır.” hükmü yer almaktadır.

2985 sayılı Toplu Konut Kanunu’nun “Iskan sahalarının tespiti, kamulaştırma ve kadastro” başlıklı 4. maddesinde; "Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar, büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları İçerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re’sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumlan tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re’sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur.

Başkanlık kanundaki görevleri çerçevesinde gerçek ve tüzel kişilere ait arazi ve arsaları ve bunların içerisinde veya üzerinde bulunan her türlü eklenti ve yapılan kamulaştırmaya yetkilidir. Başkanlık tarafından yapılacak kamulaştırmalar, 4.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır.” hükmüne yer verilmiştir.

Dosyanın incelemesinden; Mamak belediyesi ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı arasında 14.08.2012 tarihinde imzalanan protokol ile Altıağaç - Karaağaç - Hüseyingazi Mahalleleri Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesinin ilan edildiği, davaya konu Hüseyingazi Mahallesi, 37357 ada 4 parsel sayılı taşınmazın Altıağaç - Karaağaç - Hüseyingazi Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesi kapsamında kaldığı, Projenin amacına uygun gerçekleştirilebilmesi için proje kapsamındaki hak sahipleriyle yapılacak protokol, taahhütname, sözleşme, trampa, tahsis, tapu devri, tapu tescili vb. gibi uygulamaya yönelik esasları düzenleyen Yönetmeliğin Mamak Belediye Meclisinin 02.07.2012 tarih ve 386 sayılı kararı ile onaylanarak uygulamaya konulduğu, taraflar arasında, Altıağaç - Karaağaç - Hüseyingazi Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesi Arsa ve Tesis Karşılığı Konut Sözleşmesinin imzalandığı, bu sözleşmeye göre davacının, Hüseyingazi Mh. 37357 ada 4 parseldeki 336 m2 imarlı arsasını ve üzerindeki yapısını davalıya devrettiği, anlaşma gereği iki daire karşılığı eksik arsa payı borçlanması için gerekli olan eksik 44 m2 hisseyi, metrekaresi 450,00 TL'den satın alarak hisse miktarını 380 m2'ye yükselttiği, Proje sürecinde oluşan koşullar doğrultusunda alınan idari kararla, sözleşmede vadelilen brüt 116 m2 konut büyüklüğü, brüt 127 m2’ye çıkarıldığı, davacının metrekaresi 450,00 TL'den 27.000,00 TL ödemek sureti ile 60 m2 belediye hissesi daha satın alarak, hisse miktarını toplamda 440 m2'ye çıkardığı, çekilen kura sonucu, davacıya 2.Etap D Blok, 4 ve 9 numaralı konutların tahsis edildiği, davacı davalı İdare ile yapılan sözleşme gereğince devredilen arsanın tam üzerinde bulunan D7 bloktan daire verilmesi gerekirken daha düşük değere sahip ve metrekaresi daha az olan konutlardan daire tahsisi yapılmasının davalı idarenin hukuka aykırı aldığı idari kararların ve uygulama esnasındaki hizmet kusurlarının bir sonucu olduğu ileri sürülerek, uğradığı maddi zararların tazmini istemiyle davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

İncelenen davada, görevli yargı yerinin belirlenebilmesi için, uyuşmazlığa konu sözleşmenin, idari sözleşme niteliğinde olup olmadığının belirlenmesi gerekmektedir. Bir sözleşmenin idari nitelikte kabul edilebilmesi için taraflarından birinin idare olması, bir kamu hizmetinin yürütülmesi ya da böyle bir hizmetin yürütülmesine katılınması amacı ile yapılmış olması, bu nedenle idareye özgü bir düzenlenişe ihtiyaç duyulması, idareye özel hukuk sözleşmelerindekini aşan, tek yanlı fesih, denetleme, ceza verme gibi bazı üstünlük ve ayrıcalıkların tartınmış olması gerekmektedir. Dava konusu sözleşme bu açıdan ele alındığında, davalı idare tarafından davaya konu sözleşmenin Altıağaç - Karaağaç - Hüseyingazi Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesinin gerçekleştirilmesi kapsamında imzalandığı, yani bir kamu hizmetinin yürütülmesi amacı ile imzalandığı, sözleşmede davalı yamak Belediye Başkanlığına tek taraflı fesih ve iptal yetkileri tanındığı, idarenin üstün hak ve yetkilerinin bulunduğu bir sözleşme olduğu, dolayısıyla tarafların serbest iradeleri ile anlaşmaları niteliğinde olmayıp, idari sözleşme niteliği taşıdığı sonucuna ulaşılmıştır.

2577 sayılı Kanunun 2/1-c bendinde, tahkim yolu öngörülen imtiyaz şartlaşma ve sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar hariç, kamu hizmetlerinden birinin yürütülmesi için yapılan her türlü idari sözleşmelerden dolayı taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklara İlişkin davaların idari yargının görev alanına girdiğinin açıkça belirtildiği, bu itibarla idari nitelikteki sözleşmeye uyulmadığı iddiası ile açılan tazminat davasının 2577 sayılı Kanun'un ilgili hükümleri gereğince idari yargı yerinde görülmesi gerektiğinden, davanın görev yönünden reddi yolunda verilen idare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.

Açıklanan nedenlerle Ankara 8. idare Mahkemesi Hakimliğinin 09/03/2021 gün ve E:2021/439, K:2021/469 sayılı kararı; usul yönünden, yürürlükteki hukuka aykırı sonucu ifade ettiğinden, 2577 sayılı Yasanın 51 inci maddesi uyarınca, kanun yararına temyiz edilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE:

MADDİ OLAY:

Ankara ili, Mamak İlçesi, Altıağaç - Karaağaç - Hüseyingazî Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesi kapsamında taraflar arasında 2012 yılına ait tarihsiz olarak arsa ve tesis karşılığı konut sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmenin uygulanması sırasında uğranıldığı ileri sürülen 1.000,00 TL'lik maddi zararın karşılanması için davacı tarafından 01.12.2020 tarihinde idareye başvurulmuştur. Bu başvuru idare tarafından cevaplanmayarak 31.01.2021 tarihi itibarıyla zımnen reddedilmiştir.

Bunun üzerine bakılan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT:

2577 sayılı idari Yargılama Usulü Kanunu'nun 51. maddesinde; ”(1) İdare ve vergi mahkemeleri ile bölge idare mahkemelerinin kesin olarak verdiği kararlar ile istinaf veya temyiz incelemesinden geçmeden kesinleşmiş bulunan kararlardan niteliği bakımından yürürlükteki hukuka aykırı bir sonucu ifade edenlerin, ilgili bakanlıkların göstereceği lüzum üzerine veya kendiliğinden Başsavcı tarafından kanun yararına temyiz olunabilir. (2) Temyiz isteği yerinde görüldüğü takdirde karar, kanun yararına bozulur. Bu bozma kararı daha önce kesinleşmiş olan merci kararının hukuki sonuçlarını kaldırmaz. (3) Bozma kararının bir örneği ilgili bakanlığa gönderilir ve Resmi Gazete'de yayımlanır." hükmü yer almıştır.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun “idari Dava Türleri ve idari Yargı Yetkisinin Sınırı” başlıklı 2. maddesinin 1. fıkrasının (c) bendinde; Tahkim yolu öngörülen imtiyaz şartlaşma ve sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar hariç, kamu hizmetlerinden birinin yürütülmesi için yapılan her türlü idari sözleşmelerden dolayı taraflar arasından çıkan uyuşmazlıklara ilişkin davalar, idari dava türleri arasında sayılmıştır.

5393 sayılı Belediye Kanunu'nun “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” başlıklı 73. maddesinde; "Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden, inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında, olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca bu yönde karar alınması şarttır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.

Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde üçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma İzni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. Devredilen bu gayrimenkuller İçin Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, tahsil edilenler ise iade edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı imar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir. (Ek cümle: 10/9/2014-6552/122 md.) Anlaşma sonucu belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller haczedilemez. 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip olduktan inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden İnşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz.

Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır.

Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya bel olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir.

Büyükşehirlerde büyükşehir belediye meclisinin, il ve ilçelerde belediye meclislerinin salt çoğunluk ile alacağı karar ile masrafların tamamı veya bir kısmı belediye bütçesinden karşılanmak kaydıyla kentin uygun görülen asanlarında bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapılabilir. Cephe değişikliği yapılacak binalarda telif hakkı sahibi proje müelliflerine talep etmeleri hâlinde, değiştirilecek cephe veya cephelerin beher metrekaresi için bir günlük net asgari ücret tutarını geçmemek üzere telif hakkı ödenir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi hâlinde, büyükşehir belediyesi içindeki ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde bu fıkrada belirtilen iş ve işlemleri yapabilir.

Bina cephelerinde değişiktik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları için yapılması gereken iş, işlem ve yetkilendirmeler, kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara göre yapılır.

Büyükşehir belediyelerince, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen alanlar ile 5368 sayılı Kanuna göre yenileme alanı ilan edilen alanlarda veya bu Kanunun 75 inci maddesine göre kamu kurum ve kuruluşları ile protokol yapmaları hâlinde, büyükşehir belediye meclisi kararı ile, yıkılan ibadethane ve yurtların yerine veya ihtiyaç duyulan yerlerde ibadethane ve yurt inşa edilebilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75 inci madde çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut idaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır,” hükmü yer almaktadır.

2985 sayılı Toplu Konut Kanunu'nun İskan sahalarının tespiti, kamulaştırma ve kadastro" başlıklı 4. maddesinde; "Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şeklide her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları İçerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay İçerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re’sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlarda dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumlan tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re’sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur.

Başkanlık kanundaki görevleri çerçevesinde gerçek ve tüzel kişilere ait arazi ve arsaları ve bunların içerisinde veya üzerinde bulunan her türlü eklenti ve yapılan kamulaştırmaya yetkidir. Başkanlık tarafından yapılacak kamulaştırmalar, 4.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır.” hükmüne yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:

Dosyanın incelemesinden; Mamak belediyesi ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı arasında 14.08.2012 tarihinde imzalanan protokol ile Altıağaç - Karaağaç - Hüseyingazi Mahalleleri Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesinin ilan edildiği, davaya konu Hüseyingazi Mahallesi, 37357 ada 4 parsel sayılı taşınmazın Altıağaç - Karaağaç - Hüseyingazi Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesi kapsamında kaldığı, Projenin amacına uygun gerçekleştirilebilmesi için proje kapsamındaki hak sahipleriyle yapılacak protokol, taahhütname, sözleşme, trampa, tahsis, tapu devri, tapu tescili vb. gibi uygulamaya yönelik esasları düzenleyen Yönetmeliğin Mamak Belediye Meclisinin 02.07.2012 tarih ve 386 sayılı kararı ile onaylanarak uygulamaya konulduğu, taraflar arasında, Altıağaç - Karaağaç - Hüseyingazi Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesi Arsa ve Tesis Karşılığı Konut Sözleşmesinin imzalandığı, bu sözleşmeye göre davacının, Hüseyingazi Mahallesi 37357 ada, 4 sayılı parseldeki 336 m2 imarlı arsasını ve üzerindeki yapısını davalıya devrettiği, anlaşma gereği iki daire karşılığı eksik arsa payı borçlanması için gerekli olan eksik 44 m2 hisseyi, metrekaresi 450,00 TL'den satın alarak hisse miktarını 380 m2'ye yükselttiği, proje sürecinde oluşan koşullar doğrultusunda alınan idari kararla, sözleşmede vadeden brüt 116 m2 konut büyüklüğünün brüt 127 m2'ye çıkarıldığı, davacının metrekaresi 450,00 TL'den 27.000,00 Tl ödemek sureti ile 60 m2 belediye hissesi daha satın alarak, hisse miktarını toplamda 440 m2'ye çıkardığı, çekilen kura sonucu, davacıya 2.Etap D Blok, 4 ve 9 numaralı konutların tahsis edildiği, davacı tarafından ise davalı idare ile yapılan sözleşme gereğince devredilen arsanın tam üzerinde bulunan D7 bloktan daire verilmesi gerekirken daha düşük değere sahip ve -metrekaresi daha az olan konutlardan daire tahsisi yapılmasının davalı idarenin hukuka aykırı aldığı idari kararların ve uygulama esnasındaki hizmet kusurlarının bir sonucu olduğu ileri sürülerek, uğranıldığı ileri sürülen maddi zararın tazmini istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

Öncelikle, görevli yargı yerinin belirlenebilmesi için, uyuşmazlığa konu sözleşmenin, idari sözleşme niteliğinde olup olmadığının belirlenmesi gerekmektedir.

Bir sözleşmenin idari nitelikte kabul edilebilmesi için taraflarından birinin idare olması, bir kamu hizmetinin yürütülmesi ya da böyle bir hizmetin yürütülmesine katılınması amacı İle yapılmış olması, bu nedenle idareye özgü bir düzenlenişe ihtiyaç duyulması, idareye özel hukuk sözleşmelerindekini aşan, tek yanlı fesih, denetleme, ceza verme gibi bazı üstünlük ve ayrıcalıkların tanınmış olması gerekmektedir.

Dava konusu sözleşme bu açıdan ele alındığında, dava konusu sözleşmenin Altıağaç - Karaağaç – Hüseyingazi Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesinin gerçekleştirilmesi kapsamında İmzalandığı, yani bir kamu hizmetinin yürütülmesi amacı ile imzalandığı, sözleşmede davalı Mamak Belediye Başkanlığına tek taraflı fesih ve iptal yetkileri tanındığı, idarenin üstün hak ve yetkilerinin bulunduğu bir sözleşme olduğu, dolayısıyla tarafların serbest iradeleri ile anlaşmaları niteliğinde olmayıp, idari sözleşme niteliğini taşıdığı sonucuna varılmıştır.

Bu itibarla, İdari nitelikteki sözleşmeye uyulmadığı iddiası ile açılan tazminat davasının 2577 sayılı Kanunun yukarıda yer verilen 2/1-c bendi uyarınca idari yargı yerinde görülmesi gerektiğinden, davanın görev yönünden reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.

KARAR SONUCU:

Açıklanan nedenlerle;

1.2577 sayılı Kanun'un 51. maddesi uyarınca Danıştay Başsavcılığı tarafından yapılan kanun yararına temyiz isteminin kabulüne,

2. Yukarıda özetlenen gerekçeyle davanın görev yönünden reddi yolunda verilen temyize konu Ankara 6. İdare Mahkemesinin 09/03/2021 tarih ve E:2021/439, K:2021/469 sayılı kararının, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 51. maddesi uyarınca, hükmün hukuki sonuçlarına etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA,

3. Kararın birer örneğinin ilgili Mamak Belediye Başkanlığı ile Danıştay Başsavcılığı'na gönderilmesine ve kararın Resmi Gazetede yayımlanmasına, 14.09.2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.